Proces inwestycyjny

Proces inwestycyjny to szereg następujących po sobie działań, które mają spowodować osiągnięcie przez Inwestora celu, jaki sobie założył, czyli budowę obiektu budowlanego. Osiągnięcie samemu wyznaczonych celów budowlanych jest bardzo trudne, dlatego będą nam potrzebne osoby, które poprowadzą nas sprawnie przez ten proces.

Takimi osobami, zgodnie z art. 17 Ustawy Prawo Budowlane, są tzw. uczestnicy procesu budowlanego:

• Inwestor,
• Inspektor Nadzoru Inwestorskiego,
• Projektant,
• Kierownik Budowy, Kierownik Robót.

Inwestorzy, czyli my, jesteśmy zobligowani do zorganizowania procesu budowlanego, tzn.:

• opracowania projektu budowlanego i innych niezbędnych opracowań projektowych,
• opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (plan BIOZ),
• ustanowienie Inspektora Nadzoru Inwestorskiego,
• wyznaczenia Kierownika Budowy,
• wykonywania i odbioru robót budowlanych.

Inspektor Nadzoru Inwestorskiego, to najczęściej inżynier budownictwa z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi oraz wieloletnim doświadczeniem zawodowym. Jest to osoba, która w naszym imieniu będzie dokonywała kontroli budowy i jakości robót budowlanych. Taką osobę możemy wybrać sobie sami. Jeżeli jednak budowa będzie skomplikowana, to urząd wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, nałoży na nas obowiązek ustanowienia takiego inspektora. Jeżeli chcemy, aby nasza budowa była prowadzona w sprawny i kontrolowany sposób, warto zastanowić się nad zatrudnieniem dodatkowo takiej osoby, zwłaszcza jeżeli nasze obowiązki zawodowe ograniczają nam te czynności. Obowiązki Inspektora Nadzoru Inwestorskiego omówiono szczegółowo w art. 25 Ustawy Prawo Budowlane.

Projektant, to architekt i pozostali projektanci: konstruktor, elektryk, sanitarny, drogowy etc. Architekt jest jednak domyślnie uznawany jest za głównego projektanta, gdyż w cały ten proces właśnie od niego się zaczyna. Obowiązki i prawa Projektanta omówiono szczegółowo w art. 20 i 21 Ustawy Prawo Budowlane. Podstawowym obowiązkiem Projektanta jest sporządzenie dla Inwestora takiego projektu, który będzie spełniał jego oczekiwania i otrzyma pozytywną decyzję o pozwoleniu na budowę. Ponieważ doświadczony Projektant sprawnie porusza się w gąszczu przepisów z zakresu Prawa Budowlanego i rozporządzeń mu towarzyszących, warto, aby to on dopełnił za nas wszelkich formalności administracyjnych. Aby nasza budowa była kontrolowana na kilku poziomach, czyli przez nas, Kierownika Budowy i Inspektora Nadzoru Inwestorskiego, warto zobligować Projektanta do tzw. Nadzoru Autorskiego. W ramach tego nadzoru, projektant sprawdza realizację obiektu zgodnie z projektem budowlanym. W przypadku jakichkolwiek zmian podpowie nam, na jakie zmiany w świetle Prawa Budowlanego możemy sobie pozwolić.

Kierownik Budowy / Kierownik Robót to osoby nadzorujące w sposób bezpośredni prowadzone roboty budowlane. Kierownik Budowy to najczęściej uprawniony inżynier budownictwa z wieloletnim doświadczeniem, który ogólnie nadzoruje całą budowę. Natomiast Kierownik Robót to również uprawniony inżynier budowlany, jednak nadzorujący pewien ograniczony zakres robót budowlanych, np. roboty ziemne lub roboty ciesielskie. Obie te funkcje występują na większych budowach, gdzie zakres robót budowlanych jest duży i zróżnicowany. W przypadku mniejszych inwestycji spotkamy się najczęściej tylko z funkcją Kierownika Budowy. Zdarza się jednak, że np. w przypadku budowy chociażby systemowych domów jednorodzinnych w różnych lokalizacjach w Polsce, firma, która takie domy projektuje, buduje i nadzoruje, ma w swoich szeregach Kierownika Budowy oraz Kierownika Robót. Kierownicy Robót są wówczas odpowiedzialni za nadzór inwestycji w danej miejscowości i zdają raport Kierownikowi Budowy, który się nimi wspomaga. W takim przypadku warto też zastanowić się nad swoim własnym niezależnym nadzorem budowy, np. poprzez Inspektora Nadzoru Inwestorskiego. Obowiązki Kierownika Budowy omówiono szczegółowo w art. 22 Ustawy Prawo Budowlane.

Kto nie jest uczestnikiem procesu budowlanego? Podmiotami/osobami, które będą przebywać na naszej budowie są np.:

• główny wykonawca robót budowlanych,
• podwykonawcy robót budowlanych.

Zgonie z prawem ci uczestnicy nie mają żadnych obowiązków wobec Inwestora, wynikających z Ustawy Prawo Budowlane. Dlatego bardzo ważna jest odpowiednia umowa na roboty budowlane. Ważny jest też odpowiedni nadzór budowy i współpraca na linii Inwestor - nadzór. Bardzo ważne jest też to, aby wszyscy uczestnicy procesu budowanego, oprócz Inwestora, posiadali odpowiednie uprawnienia budowlane, świadczące o ich odpowiednim przygotowaniu do wykonywanego przez siebie zawodu. Warto też pamiętać, że Inspektor Nadzoru Inwestorskiego, Projektant i Kierownik Budowy to osoby co prawda z jednej branży, jednak poruszające się często w różnych obszarach budownictwa. Stąd wiedza Kierownika Budowy, np. w sprawach projektowania, może być niewystarczająca. Podobnie z Inspektorem Nadzoru Inwestorskiego.

Sumę wszystkich działań występujących w procesie inwestycyjnym można podzielić na następujące fazy:

• Faza wstępna
• Faza projektowa
• Faza budowy
• Faza odbiorowa

Faza wstępna

Faza wstępna obejmuje analizę możliwości naszego terenu budowy oraz wstępne koncepcje planowanej inwestycji. Analiza możliwości terenu sprowadza się często do następujących czynności:

• Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.
• Czy na danym terenie obowiązują warunki zabudowy, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
• Czy na terenie naszej działki jest możliwość podłączenia mediów (woda, prąd, gaz, kanalizacja).
• Czy nasza działka ma zapewniony dojazd.
• Czy nasz teren lub jakiś istniejący obiekt znajduje się pod ochroną konserwatorską.
• Jakie są warunki gruntowo-wodne.
• Czy przewiduje się wycinkę ewentualnych drzew i krzewów.
• Czy mapy geodezyjne w urzędach są aktualne i pokrywają się ze stanem faktycznym naszego terenu.

Wstępna koncepcja planowanej inwestycji polega na współpracy z naszym architektem. Obejmuje ona między innymi wstępną analizę ekonomiczną. Architekt omawia też z nami przykładowe rozwiązania w zakresie ogólnobudowlanym i instalacyjnym. Architekt, analizując wyżej wymienione ustalenia i dokumenty, widzi więcej niż my i może właściwie nas ukierunkować, jeżeli chodzi o zakup projektu gotowego lub nasz przyszły projekt indywidualny.

Faza projektowania

Faza projektowania dzieli się na dwa etapy:

• Koncepcja.
• Projekt budowlany.

Koncepcja to nic innego jak tylko wypracowanie z architektem wizji przyszłej naszej inwestycji. Przy adaptacjach projektów gotowych w zasadzie etap ten jest ograniczony do koncepcji zagospodarowania naszej działki, bo projekt już sobie wybraliśmy. Na tym etapie Inwestor konsultuje też z architektem kwestie materiałów budowlanych i instalacji.

Projekt budowlany to dokument, na podstawie którego otrzymamy pozwolenie na budowę. Zgodnie z art. 34 Ustawy Prawo Budowlane, projekt budowlany składa się z:

• projektu zagospodarowania działki lub terenu,
• projektu architektoniczno-budowlanego,
• uzgodnienia z zarządcą dróg i gestorami sieci,
• opinii geotechnicznej,
• informacji o obszarze oddziaływania obiektu.

Praca nad tym projektem rozpoczyna się od momentu zatwierdzenia przez Inwestora koncepcji architektonicznej. Po zamknięciu etapu koncepcji możemy przygotować rysunki zagospodarowania terenu niezbędne do uzgodnień z gestorami sieci, zarządcami dróg w celu uzgodnienia zjazdów, geotechnika badającego grunt oraz geodety. Następnie tworzone są rysunki architektoniczne, które stanowią pewnego rodzaju podkłady dla projektanta konstruktora, elektryka i sanitarnego. Na tym etapie prac projektowych architekt koordynuje prace między branżystami. Kiedy już otrzymamy wszystkie potrzebne uzgodnienia i projektanci wykonają swój zakres projektu, jest on składany do pozwolenia na budowę. Terminy wykonania projektu budowlanego są oczywiście sprawą indywidualną każdego projektanta, natomiast organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę ma na nią czas około 2 miesięcy. Warto zwrócić uwagę, że gestorzy sieci wydający warunki przyłączenia mają na odpowiedź 30 dni. Podobnie jest z przygotowaniem mapy do celów projektowych i badań geotechnicznych. Jeżeli projektant prowadzący nasz projekt sprawnie to zaplanuje, proces projektowania może trwać od 3 miesięcy, natomiast adaptacji projektu bez zmian od 2 miesięcy w górę, oczywiście bez pozwolenia na budowę. Z pozwoleniem na budowę cała faza projektowania może trwać min. od 4-5 miesięcy.

Faza budowy

rozpoczyna się z chwilą ustanowienia Kierownika Budowy i rozpoczęcia robót budowlanych na naszej działce. Budowę możemy w zasadzie prowadzić w następujący sposób:
a) systemem gospodarczym,
b) zatrudniając kilka niezależnych firm, w zależności od ilości i rodzaju robót budowlanych,
c) zatrudniając głównego wykonawcę.

Ad a) Ten rodzaj robót budowlanych wymaga od nas jako Inwestora dużego zaangażowania czasowego. Czas trwania budowy w takim systemie jest bliżej nieokreślony, gdyż budowa jest realizowana przez Inwestora lub/i tzw. team „szwagier z teściem”. Nie krytykuję tej metody, jednak trzeba być świadomym, na co się decydujemy. Zaletą tego rozwiązania jest na pewno to, że będą zachowane przerwy technologiczne przy wznoszeniu budynku i budynek zostanie odpowiednio wysezonowany. Trzeba też mieć to na uwadze, że nie każdy Kierownik Budowy podejmie się nadzoru takiej inwestycji. Wiąże się to niezmienną odpowiedzialnością Kierownika Budowy, np. przez okres kilku lat, bo tyle potrafi trwać taka inwestycja. Dłuższy czas trwania budowy to ryzyko, że coś komuś na tej budowie może się stać, a jedyną osobą odpowiadającą za takie zdarzenia jest właśnie Kierownik Budowy. Również wynagrodzenie Kierownika Budowy w kontekście kilkudziesięciu miesięcy jest nieadekwatne do jego odpowiedzialności i zagrożeń mogących pojawić się na budowie.

Ad b) Zatrudniając kilka niezależnych firm w zależności od ilości i rodzaju robót budowlanych, musimy mieć na względzie to, że ktoś musi je skoordynować i kontrolować. Jest to lepsza metoda prowadzenia robót budowlanych niż omówiona w pkt a. Wymaga ona jednak pełnego zaangażowania Kierownika Budowy. Prawda jest taka, że niezależne ekipy budowlane nie współpracują ze sobą tak, jak to być powinno. Często następna ekipa budowlana, wchodząc na kolejny etap robót, jest uzależniona od robót budowlanych wykonanych przez poprzednią ekipę. Pojawia się problem, a autorów problemu nie ma już na budowie. Wówczas koszty niedopilnowanych prac ponosi Inwestor. Między różnymi wykonawcami musi być odpowiedni łącznik, którym jest odpowiedni nadzór budowy. Jeżeli sami podejmiemy się koordynowania prac różnych ekip, raz, że stracimy na to mnóstwo swojego cennego czasu, dwa, że na pewno się w tym wszystkim pogubimy. Ważne jest zorientowanie się, czy każda z ekip wie co ma robić, a na koniec sprawdzenie, czy planowe roboty faktycznie zostały zakończone. Od czynności odbiorowych warto uzależnić płatności dla potencjalnych wykonawców robót na etapie umowy o roboty budowlane.

Ad c) Zatrudniając generalnego wykonawcę, zdejmujemy z siebie ciężar szukania wykonawców do różnych robót budowlanych oraz ich koordynowania. Z głównym wykonawcą ustalamy cenę ryczałtową za wszystkie prace budowlane. Bardzo ważne jest tu podpisanie odpowiedniej umowy na roboty budowlane. Podstawą tej umowy musi być kompletny projekt budowlany zatwierdzony prawomocną decyzją o pozwoleniu na budowę. Za wszystko, czego nie przewidziano w projekcie budowlanym, a co powinno zostać wykonane, główny wykonawca będzie żądał dodatkowego wynagrodzenia. Przy negocjacji warunków umowy i weryfikowaniu ewentualnych robót dodatkowych z pewnością pomoże nam Kierownik Budowy. Bardzo dobrze, jeżeli współpracę z Kierownikiem Budowy czy Inspektorem Nadzoru inwestorskiego rozpoczniemy na etapie odbioru projektu budowlanego. Przy takiej pomocy, zanim rozliczymy się ostatecznie z Projektantem, będzie można sprawdzić kompletność dokumentacji projektowej. Jeżeli inwestycja jest finansowana przez bank, wówczas mamy większą pewność, że planowane roboty budowlane zostaną wykonane w określonym przez bank terminie. Nie należy zapominać, że w przypadku takiego rozwiązania budowy bardzo dużą zaletą jest to, że nasza rola sprowadza się do kontrolowania budowy zgodnie z projektem budowlanym i sprawdzania jakości robót. Mamy tutaj czas na inne ważne sprawy związane z budową, jak np. planowanie aranżacji wnętrz naszego domu.

Faza odbiorowa

To zespół czynności, które pozwolą nam zakończyć budowę oraz otrzymać pozwolenie na użytkowanie. Zakończenie budowy następuje w chwili zakończenia wszelkich robót budowlanych objętych projektem budowlanym oraz ich odebraniem przez Inwestora i Kierownika Budowy. Jeżeli ustanowiliśmy Nadzór Autorski sprawowany przez Projektanta oraz Nadzór Inwestorski sprawowanym przez Inspektora Nadzoru Inwestorskiego, wówczas osoby te też będą uczestniczyć w czynnościach odbiorowych. Żeby roboty budowlane zostały odebrane przez nasz nadzór, ważne są wszelkie protokoły dotyczące odbioru instalacji wewnętrznych (woda, prąd, gaz, kanalizacja), odbioru przyłączy, odbioru przewodów kominowych etc. Kiedy Kierownik Budowy ma komplet takich dokumentów, wówczas występuje do odpowiedniego nadzoru budowlanego w mieście/powiecie ze zgłoszeniem zakończenia budowy. Nadzór budowlany ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeżeli tego nie zrobi, wówczas mamy milczącą zgodę na użytkowanie. Jeżeli jednak chcemy otrzymać na piśmie potwierdzenie, że mamy pozwolenie na użytkowanie, wówczas występujemy do nadzoru z odpowiednim wnioskiem. Ta procedura dotyczy domów jednorodzinnych. Jeżeli mamy obiekt komercyjny, to procedura odbioru takiego budynku wymaga obligatoryjnie uzyskania pozwolenia na użytkowanie od nadzoru budowlanego. Wówczas powiadamiane o odbiorze są jeszcze: straż pożarna i tzw. sanepid. Nadzór budowlany na wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie ma 30 dni, a w szczególnie skomplikowanych przypadkach 60 dni. Przed wydaniem tej decyzji Inwestor wzywa nadzór budowlany do kontroli swojej budowy. Nie może to nastąpić wcześniej niż po złożeniu wniosku o pozwolenia na użytkowanie. Taka kontrola budowy przez nadzór budowlany powinna nastąpić w terminie 21 dni od dnia doręczenia naszego wezwania. O terminie tej kontroli Inwestor zawiadamiany jest w ciągi 7 dni od dnia doręczenia wezwania. O procedurach odbiorowych zawiadamiamy też Państwową Straż Pożarną i Państwową Inspekcję Sanitarną. Jeżeli w ciągu 14 dni, licząc od daty otrzymania zawiadomienia, służby te nie zajmą stanowiska, to mamy milcząca zgodę na użytkowanie.

Faza eksploatacji

Co prawda nie jest elementem procesu inwestycyjnego, jednak też jest bardzo ważna z punktu prawidłowej i bezawaryjnej eksploatacji naszego obiektu. W pierwszej kolejności powinniśmy postarać się o nadanie numeru naszej nieruchomości. Można go uzyskać poprzez złożenie odpowiedniego wniosku do urzędu miasta lub gminy. Z reguły robi się to w wydziałach geodezji lub kartografii. Czas trwania tej procedury to około 7 dni. Ważne jest, aby wywiesić odpowiednią tabliczkę z numerem domu w widocznym miejscu, gdyż za jej brak może nam grozić grzywna rzędu kilkuset złotych.

Wraz z wybudowaniem domu nie kończą się nasze obowiązki jako Inwestora wobec nowej nieruchomości. Zgodnie z Ustawą Prawo Budowlane, jesteśmy zobowiązani do utrzymywania takiego stanu technicznego budynku, aby jego użytkowanie było bezpieczne. Mówi o tym art. 62 ustawy, dzieląc przeglądy na roczne i pięcioletnie. Dla obiektów komercyjnych jest też obowiązek założenia książki obiektu budowlanego, w której takie kontrole są rejestrowane. Jeżeli nasz budynek wyposażony jest np. w instalację gazową, wentylacji grawitacyjnej lub mechanicznej albo klimatyzację, to przegląd techniczny tych elementów powinien być obligatoryjny, bo od niego zależy komfort i bezpieczeństwo użytkowania naszego budynku. Warto też pamiętać o odpowiednim zarchiwizowaniu dokumentacji. Może ona nam w przyszłości ułatwić ewentualny remont, rozbudowę lub przebudowę.

Kończąc artykuł, widzimy jak długi i skomplikowany jest proces inwestycyjny. Jest to proces zależny od wielu ludzi. Żeby sprawnie przejść przez ten wszystkie fazy, bardzo ważny jest dobór odpowiednich uczestników procesu budowlanego. Próba poradzenia sobie samemu z kontrolowaniem robót, formalnościami, rozliczeniami i koordynacją to bardzo trudne i odpowiedzialne zadanie.

Opracował:
Sebastian Szakiel
UIWB